Lakás - bérlő - bérbeadó

oszinteingatlanos.blog.hu - csopog_a_csap_beazik_a_plafon_ki_fizesse_a_javitast


A lakásbérleti piac állandó változásai, dinamikus átalakulása közepette vannak olyan jellegű problémák, amelyek rendre előkerülnek a lakás használata során, és ha a felek nem rendelkeztek egyértelműen a bérleti szerződésben, akkor vitára adnak okot. A lakásban felszerelt épületgépészeti berendezések, világítótestek, fűtési- és hűtési rendszer, más háztartási berendezések meghibásodásának komoly költségvonzata lehet, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy mi áll a szerződésben, ennek hiányában hogyan szabályozza ezt a kérdést a lakástörvény.
A felek a lakásbérleti szerződésükben kiköthetik, és célszerű is kikötniük, hogy a gépek, eszközök, berendezések karbantartására, meghibásodására kinek kell költenie a lakásbérlet időtartama alatt. A szerződéskötési szabadság elvéből fakadóan ebben a kérdésben a felek szabadon megállapodhatnak, de el is hagyhatják ezt a részt a szerződésből. Érdemes áttekinteni, hogy mit mond a lakástörvény és a bírói gyakorlat a felek jogairól és kötelezettségeiről.
A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Igen ám, de mi tekinthető az épület központi berendezésének? Fontos tudni: egymástól megkülönböztetendő fogalom a lakás berendezése és a lakás központi berendezése. Ezek ugyanis nem ugyanazt takarják. A lakás berendezéseit a bérlőnek kell javítania, cserélnie, a központi berendezést pedig a bérbeadónak.


A lakás berendezéseinek számítanak:
•a) főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.);
 b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.);
 c) melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha);
 d) egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel);
 e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.);
 f) a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.);
 g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny;
 h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke;
 i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak.


Az épület központi berendezései általában a következők:
•a) a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
 b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;
 c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is;
 d) a több lakást szolgáló szellőztető berendezés;
 e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is;
 f) a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
 g) a személy- és teherfelvonó;
 h) a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
 i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
 j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.


A bérbeadó akkor is felel a törvényi kötelezettségeiért, amennyiben társasházi lakásról van szó, és a társasház közösségnek elmulasztja a szükséges munkálatok elvégzését. Ami a határidőket illeti, nem a lakástörvény, hanem a Ptk. határozza meg az azonnal elvégzendő, és a tervezhető karbantartási munkálatokat. A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül köteles teljesíteni. Egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell ezeket elvégeznie.

Lakáskiadás

http://ertekbecslunk.blog.hu/2016/02/16/oriasi_a_felelossegunk_lakasunk_kiadaskor
 
Az egyik legjobb befektetés, mégsem mondható kockázatmentesnek a lakás bérbeadása. Legnagyobb buktatója az, ha a bérlő nem fizet. Ennek majdhogynem szükségszerű velejárója sajnos az, amikor a bérlő még nem is hajlandó onnan kiköltözni.

Sajnos – egyébként érthetetlen módon – a magyarországi törvények ezt a jogosulatlanul ott tartózkodó és nem fizető bérlőt védik, a vétlen és jóhiszemű tulajdonos helyett. Gyakorlatilag, ha kiadjuk lakásunkat, házunkat, akkor semmilyen joggal nem rendelkezünk a haszontalanul ott lévő bérlővel szemben. Sőt, még mi kapunk büntetést, ha bármit is teszünk annak érdekében, hogy tulajdonjogunkat érvényesítsük. A „jobbik” eset, amikor egyáltalán belátható időn belül visszakapjuk ingatlanunkat, de ez általában, hosszú hónapokig tartó pereskedés útján váltható csak valóra.

A legjobb megoldás a kockázat minimalizálása – megfelelő szerződéssel
Annyira sok a rossz tapasztalat – nyilván van rengeteg tisztességes bérlő is – a lakásbérlettel kapcsolatosan, mégis úgy látszik, hogy még mindig nem elég. Legalább is ahhoz nem, hogy végre mindenki megértse:
A megfelelő, jól átgondolt, szakember által megfogalmazott, a vonatkozó szabályoknak megfelelő, minden lehetséges kérdésben megoldást nyújtó lakásbérleti szerződés megkötése elengedhetetlen!
 Csak és kizárólag ennek megléte mellett lehet biztonságban mindkét fél.
Arról nem is beszélve, hogy a szerződés meglétének tudatában a bérlő és a bérbeadó is, az abban foglaltaknak megfelelően fog eljárni, tartva a megszegése során felmerülő következményektől.
A legbiztonságosabb megoldás, ha a megkötött szerződést közjegyzői okiratba foglaltatjuk. Ezzel a bérleti díj tartozás igen rövid időn belül behajtható, és a lakás kiürítése nem több, mint három hónapon belül megtörténik. A közjegyzői okiratban ugyanis, végrehajtási záradék van, és a záradékolt okmányban foglalt retorziók közvetlenül is végrehajthatóak. Szemben a peres eljárással, ahol a végrehajtás ideje legalább egy évre tehető, a tapasztalatok szerint.
Közjegyzői okirat meglétével, ha a bérlő nem fizet, a szerződést – írásbeli felszólítás után – felbontjuk, így a bérleti díj esedékességét figyelembe véve, két-három hónapon belül már a kezünkben van a végrehajthatóságot biztosító okmány.
Mindenképp át kell gondolni a közjegyzői okiratba helyezést, hiszen ez nem kötelező, csak választható – ám erősen ajánlott – eljárás. (Költsége természetesen van.  Egy – mondjuk, hatvanezer forintos bérleti díjú - albérletnél a okiratba helyezés körülbelül harmincezer forintra tehető. Több oka is lehet, amikor ez felesleges pénzkidobás, például, ha a költségek esetleg nem arányosak a bérletből származó haszonnal.)
Ha nincs szükség rá, (megbízunk a bérlőben, esetleg az jó barát, nincs szükség gyors kiürítésre, stb.), akkor ne költsünk erre! Ha azonban, az ezzel járó nyugalmunkat biztosítjuk meglétével, illetve szem előtt tartjuk, hogy egy lehetséges perköltségnél jóval olcsóbb, akkor mindenképp érdemes áldozni rá.
Amivel semmi esetre se próbálkozzunk
Sokat árthatunk magunknak, ha megpróbáljuk erőszakkal eltávolítani a jogtalanul ott tartózkodó bérlőt! Nagyon megüthetjük a bokánkat, a hatóságokkal nem érdemes ujjat húzni! Nem csak büntetőjogi következményei lehetnek, hanem polgári és közigazgatási felelősséggel is tartozunk ilyen esetekben. A kényszerítés, az erőszak, a testi sértés önbíráskodásnak minősül, s a törvény minden esetben a bérlő mellett áll. Bírsággal, kártérítéssel, de a fellépés súlyosságától függően, még börtönnel is fizethetünk lakásunk visszaszerzéséért, ezt nem szabad elfelejtenünk!
Azt is fontos tudni, ha áramot, vagy egyéb közművet önhatalmúlag kikapcsolunk az ingatlanban, akkor – függetlenül attól, hogy a bérlő fizet-e érte vagy sem – a jegyző birtokvédelmet rendel el, mégpedig a jogtalanul ott lévő bérlő javára! 
A közművek átíratása a bérlő nevére jó ötlet lehet, ám nem minden esetben. Ha ugyanis a bérlő nevén szerepel például a villanyóra, akkor mi – tulajdonosok – még akkor sem tudjuk az áramot kikapcsoltatni, ha több százezres tartozás állna fenn! Ezt csak abban az esetben kérhetjük, ha a mérőóra a saját nevünkön van.
Egyébként, néhány közműszolgáltató nem is lesz hajlandó visszakötni az órákat addig, amíg bármilyen tartozás fennáll a fogyasztási helyen! Ez sajnos annak ellenére így van, hogy jogalapja a döntésnek egyáltalán nincsen.
Szerződés – szerződés – szerződés – szerződés – szerződés – és szerződés! Előrelátó védelem, másképp nem megy!
Mészáros Ferenc
ingatlanszakértő
http://www.ertekbecslunk.hu/
http://www.retkozvagyonertekelo.hu/